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2011-02-11
有閒錢該先還房貸嗎?

有閒錢該先還房貸嗎?

( 2011/01/18 18:42 蕭世斌 )
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陳怡如身上背了200多萬元的房屋貸款,目前剛好有一筆30萬元年終獎金入袋,就跑來問我說是不是應該先把房貸還清。因為聽朋友說不要還房貸,而是把這筆錢拿去做其他投資,這樣獲利會比較好!

報酬率決定一切

其實這問題並沒有標準答案,就看投資者如何運用這筆金額而定。只要自己的年化投資報酬率,可以大於貸款的利率,就值得先不還房貸,先將這筆錢拿去投資。所以說該不該先還房貸,先決條件就是看自己多會投資了。若自己只會將錢放銀行定存,其他的投資項目通通不會,每年的投資報酬率只有1%左右,相較於貸款利率2.0%,確實是低了一些,那就只好乖乖的先把錢拿去還房貸,至少還賺到貸款利息。 有一些人確實很會投資,每年隨便也有10%的報酬率,顯然這種人當有了這筆款項,就不會急著還銀行才是,因為利用這筆錢所能創造出來的利益,會比貸款的利息還要多。例如陳怡如的30萬元,這筆錢假若先拿去還貸款,以房屋貸款利率為2.0%計算,每年只不過省下6千元的利息錢。但是假若不還房貸,將這筆金額投資於10%的股票型基金,每年可以賺得3萬元,扣除繳交利息的6千元,每年還多出了2.4萬元。

該選擇何種投資商品?

這道理顯而易見,問題是哪邊有每年固定的10%報酬率的商品呀。相信許多人心裡一定想著說:還不是要投資高風險的商品,例如股票等。那種投資可不一定每年都會賺錢的喔,賺的當然很好,萬一投資虧損,除了損失部位之外,還得要支付利息。其實投資也有很多種類,並不是只有股票或房地產這兩種選項而已,只要未來每年都可回收現金的商品,都是這類投資的好標的。 具有這性質的投資商品有很多,例如全球債券型基金、REITS、以及定存股都算是。債券型基金因為是靠債息為收益,所以每年固定都會有現金流入,雖然淨值會隨著利率高低而有所波動,但波動程度通常是在可接受的範圍內。然而報酬率又是相當的誘人,以Barclays Government/Credit Bond債券指數來看,十年平均年化報酬率通常有6.5%左右,比起貸款利率2%左右、划算太多了。我所說的債券型基金,指的是投資等級的債券型基金,也就是債信評等在BBB以上,並不包括一般市場的高收益型債券基金。

投資期間長、匯率影響低

談到境外的債券型基金,有些人會考慮匯率問題,擔憂賺了利率可是卻賠了匯差。這的確是一個需要考慮的因素,可是匯率的風險通常對短期投資會有威脅,若投資持有的期間一拉長,匯率風險就會變得非常低。以一個年化報酬率6.5%商品為例,若投資新台幣30萬元,匯率29.5,也就是投資10,169.49美元。

經過10年的複利後美元淨值會變成19,089.53,Excel的算式如下: =10169.49*(1+6.5%)^10 =19,089.53 假若十年後美元貶值10%,以就是匯率跌到26.55,這種跌幅應該夠深了吧,就算那時候以這匯率換回台幣,也還有NT$506,827,累積報酬率也有68.9%,相當於年化投資報酬率5.4%。 下圖是依上述條件不變,只是投資期間不同,所獲得的台幣年化報酬率。只有第一年會有跌幅,只要持有期間在一年以上,都會高於貸款利率,而且一年比一年還要多,到了第十年的報酬率為5.4%。為何持有期間會有這樣的現象呢?主要的原因是投資報酬率隨著時間增加會有複利效果,然而匯率並不會。所以當時間一拉長後,累積報酬率會大幅上升,但是匯率的影響卻不會增加。

光看這張圖是不公平的,因為匯率不是只會跌不會漲,既然可能跌10%,當然也有可能會漲10%。假若匯率漲了10%,這時不只賺了利差,同時也會賺到匯差。台幣平均年化報酬率就會如下圖所示,沒有一年會是虧損的。

結論

有一筆閒錢先還貸款是很吃虧的,是有很多固定收益商品可以投資的。投資本來就有風險,而且高風險、高報酬這投資鐵率永遠不變。但是只要審選標的,將風險控制在自己可承擔的範圍,其實風險並不是很大的。這一次先談全球債券型基金的投資標的,下一次再談定存股及房地產信託基金(REITS)。



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